Durante los últimos dos meses, el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires mostró movimientos que reflejan cambios estructurales, nuevas oportunidades para inversores, desafíos para propietarios y señales mixtas para quienes trabajan en el sector. A continuación, realizamos un breve análisis de los principales temas para entender el pulso actual del real estate porteño.
1. Tendencias de Precios en Compraventa y Alquiler
Microcentro en reconfiguración: Comienza a verse interés por propiedades recicladas para vivienda o coworking. El valor por metro cuadrado aún es competitivo.
Estabilidad con leve repunte en ventas: Los precios de departamentos usados se estabilizaron, con un leve incremento en barrios como Palermo, Caballito y Belgrano.
Alquileres en alza sostenida: El mercado locativo sigue tensionado. Los aumentos superan el 200% interanual, impulsados por la alta demanda y baja oferta, especialmente en unidades de 2 y 3 ambientes.
2. Escrituras y Volumen de Operaciones
- Incremento moderado de escrituras: Julio mostró un aumento del 15% interanual, con protagonismo del segmento de ticket medio (USD 60.000 a USD 120.000).
- Operaciones en pozo activas: Pese al contexto inflacionario, los desarrollos en zonas como Villa Urquiza, Parque Chas y Devoto mantienen interés por parte de inversores que buscan resguardo de valor.
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3. Cambios Normativos y Fiscales
Los compradores actuales buscan más que metros cuadrados; quieren imaginar su Nueva Ley de Alquileres en debate: Los ajustes trimestrales por IPC están bajo análisis. El mercado sigue expectante ante posibles reformas para destrabar la oferta.
Incentivos para desarrollos mixtos en zonas degradadas: La Legislatura evalúa beneficios fiscales para reconversión de inmuebles en áreas centrales.
4. Acceso al Crédito e Hipotecas
En la era digital, la mayoría de los compradores comienzan su búsqueda online. Por eso:
- Reaparición de créditos hipotecarios UVA: Algunos bancos privados comenzaron a ofrecer líneas acotadas, con tope de financiación del 75% y plazos de hasta 20 años. La demanda es alta pero aún incipiente.
- Programas para primera vivienda: El Procrear 2025 lanzó nuevas líneas para jóvenes profesionales con ingresos formales.
5. Tecnología y Proptech en el Sector
- Crecimiento de plataformas de tokenización: Inversores argentinos ya acceden a propiedades fraccionadas vía blockchain.
- IA y big data para tasaciones automáticas: Algunas inmobiliarias líderes adoptaron herramientas de análisis predictivo para determinar precios y detectar oportunidades.
6. Radiografía por Barrios Clave
Palermo y Belgrano: Siguen liderando el mercado premium, aunque con rotación más lenta.
Caballito y Villa Urquiza: Alta demanda en unidades nuevas con amenities.
Recoleta: Se mantiene estable, con valores firmes y menor oferta.
Microcentro: Emergente con reconversiones, atrae a inversores de mediano plazo.
7. Perspectivas de Inversión y Rentabilidad
- Inversiones en pozo como refugio: A pesar del contexto económico, las obras en marcha siguen atrayendo dólares de inversores que priorizan resguardo y rentabilidad futura.
- Rentabilidad bruta de alquiler tradicional: Se ubica entre 3% y 4,5% anual en dólares, dependiendo del barrio y estado del inmueble.
- Alquileres temporarios: Fuerte demanda por turismo extranjero y profesionales del interior, especialmente en zonas bien conectadas.
«No vendas productos, vende soluciones.»
– Grant Cardone
